Die Eigenbedarfskündigung – Das deutsche Mietrecht ist in den meisten Fällen zu Gunsten des Mieters ausgelegt. Zu Recht, denn der Mieter ist zumeist derjenige, welcher in einem für ihn existenziell wichtigen Verhältnis zu seinem Vermieter steht. Das Recht ist aus Sicht des Gesetzgebers stets so angelegt, dass es den Schwachen und Schutzbedürftigen gegenüber den Stärkeren und damit weniger Schutzbedürftigen bestärkt. Eine Ausnahme im sonst starken Kündigungsschutz des Mieters stellt die Eigenbedarfskündigung dar. Wie es rechtlich darum bestellt ist, erklären wir Ihnen hier.
Regelmäßig hat der Mieter das Recht, innerhalb der gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten einen Mietvertrag zu kündigen. Für den Vermieter sieht das hingegen anders aus. Er hat im Grunde genommen lediglich das Recht, bei einem schweren Vertragsverstoß des Mieters die Wohnung zu kündigen. Einen weiteren Kündigungsgrund – und statistisch gesehen den häufigsten – stellt die sogenannte Eigenbedarfskündigung dar. Doch vor Allem durch private Vermieter, die im Mietrecht häufig Laien sind, werden unbedachte und unbegründete Eigenbedarfskündigungen ausgesprochen, die allerdings nicht wirksam sind.
Inhaltsverzeichnis
Wann ist ein Eigenbedarf begründet?
Zur Eigenbedarfskündigung bedarf es – aus naheliegenden Gründen – eines Eigenbedarfs. Doch wann liegt dieser vor? Hier hat der Vermieter die Pflicht, den Eigenbedarf wirksam zu begründen.
Gemäß §573 Absatz II Nr. 2 ist eine Eigenbedarfskündigung lediglich auf nahe Verwandte beschränkt. Diese sind:
- Kinder, Eltern, Enkel und Großeltern
- Gemäß des BGH auch Geschwister (Az. VIII ZR 276/02)
- Stiefkinder, sowie Nichten und Neffen (BGH-Rechtsprechung, Az. VIII ZR 159/09)
Allerdings kann Eigenbedarf auch für Nichtverwandte geltend gemacht werden. Rechtlich gesehen handelt es sich hierbei um einen Eigenbedarf „für sich selbst“ (statt „für Familienangehörige“):
- Ehegatten und eingetragene Lebenspartner
- Schwiegereltern
- Haushaltshilfen und Pflegepersonal
Für andere Personengruppen und entferntere Angehörige gibt es kein Recht auf Geltendmachung von Eigenbedarf. Damit sind z.B. Patenkinder, Cousins und auch geschiedene Ehegatten ausgeschlossen.
Welche weiteren Voraussetzungen hat eine Eigenbedarfskündigung?
Neben dem Bestehen eines obligatorischen Eigenbedarfs ist der Vermieter für die wirksam seiner Kündigung gegenüber dem Mieter an weitere Voraussetzungen gebunden. In den meisten Fällen ist eine Kündigung ansonsten unwirksam.
Der Vermieter muss konkret benennen, für wen der Eigenbedarf angemeldet wird. Nach Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (Az. VIII ZR 284/13) ist eine Namensnennung allerdings entbehrlich. Die Eigenbedarfskündigung ist allerdings stets dann unwirksam, wenn die konkrete Person, für den der Bedarf angemeldet werden soll, noch unklar ist. Nach Ansicht des Amtsgericht Köln (Az. 212 C 86/13) ist ein Eigenbedarf für einen etwaigen zukünftigen Lebenspartner nicht möglich.
Ferner unterliegt die Eigenbedarfskündigung der Voraussetzung, dass der Vermieter nachvollziehbare und vernünftige Gründe angibt. Er muss darlegen, warum er gerade diese Wohnung benötigt – vor Allem dann, wenn er über mehrere Immobilien verfügt. Diese Begründung ist meist der Teil, der im Streitfall rechtlich besonders relevant ist.
Mögliche wirksame Gründe sind beispielsweise die künftige Nutzung der Wohnung als Altersruhesitz, sofern diese hierfür besser geeignet ist. Auch den eigenen Kindern Räumlichkeiten bereitzustellen, welche das Gründen einer Familie ermöglichen, ist nach Ansicht der Rechtsprechung eine rechtfertigende Begründung. Lediglich willkürlich zu einem späteren Zeitpunkt in die Wohnung einzuziehen, ist nach Ansicht des BGH unzulässig (Az. VIII ZR 297/14).
Kündigungsfristen und zeitliche Begründung stellen weitere Voraussetzungen dar. Der Vermieter muss darlegen, warum er gerade zu diesem Zeitpunkt Eigenbedarf anmeldet. Ferner muss er die Kündigungsfristen einhalten, welche in §573c BGB geregelt sind. Demnach besteht eine Frist von mindestens 3 Monaten. Nach fünf Jahren Mietdauer beträgt die Frist 6 Monate; Eine Mietdauer von acht Jahren begründet eine Frist von 9 Monaten.
Kein Eigenbedarf bei unzumutbarer Härte
Gemäß den Bestimmungen aus §574 BGB ist eine Eigenbedarfskündigung bei unzumutbarer Härte für den Mieter unwirksam. Dies ist beispielsweise im Falle eines alten, kranken, oder schwangeren Mieters einschlägig.
Ihr Recht: Widerspruch
Innerhalb von zwei Monaten bis vor den gesetzten Auszugstermin ist ein Widerspruch möglich. Hierbei ist auf die Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung hinsichtlich der Kündigungsfristen, der Formalien (obig genannten Voraussetzungen) und unzumutbarer Härte zu prüfen. Ist die Kündigung unwirksam, besteht das Mietverhältnis weiter. Sollten Sie Empfänger einer Eigenbedarfskündigung sein, kontaktieren Sie unbedingt einen Fachanwalt für Mietrecht!
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